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Immobilien-Boom in Deutschland In welchen Städten sich der Wohnungskauf noch lohnt

Steigende Preise in Großstädten treiben Immobilienkäufer in die Provinz. Wer in Münster keine Wohnung findet, sucht eben in Ostfriesland. Ob sich das lohnt, hängt von einem bestimmten Faktor ab.

In ganz Deutschland explodieren die Immobilienpreise. In ganz Deutschland? Nein. Es gibt auch Regionen, die sich als demografisch stabil erweisen, in denen die Nachfrage nach Wohnungen konstant ist und wo Investoren noch eine angemessene Rendite erwarten können. Das zeigt der neue Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland von Engel & Völkers.

Seit Jahren herrscht Hochstimmung in der Immobilienbranche. Die niedrigen Zinsen treiben Investoren, aber auch kleine Anleger, in den Markt. Die Preise steigen und mit ihnen die Provisionen. In München zum Beispiel erreichen die Durchschnittspreise für einen einzigen Quadratmeter Eigentumswohnung fast 5000 Euro.

Die Preise in den guten Lagen der sieben wichtigsten Städte – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/Main, Düsseldorf und Stuttgart – stiegen dem Report zufolge im vergangenen Jahr um sieben Prozent auf jetzt rund 2970 Euro pro Quadratmeter. Normalerweise ist das Anlass für noch mehr Jubel in der Branche.

Die Großstädte sind leer gefegt

Doch der aktuelle Boom hat auch eine Kehrseite. Denn die Luft in den Top-Standorten wird dünner. Trotz vieler Neubauten wird das Angebot kleiner. Und bei extrem hohen Preisen zögern Anleger eben auch länger, bis sie zugreifen. Über kurz oder lang stagnieren die Umsätze deshalb oder gehen zurück. Bereits im Jahr 2014 schrumpfte die Zahl der Verkäufe in den großen teuren "A-Städten" um fast neun Prozent. Für 2015 gibt es hier noch keine verlässlichen Zahlen, doch der Trend dürfte sich fortsetzen.

In den oberen Preislagen sind Engel & Völkers zufolge auch verstärkt Family Offices aktiv, die im Auftrag wohlhabender Anleger die letzten Sahnestückchen aus den begehrten Lagen picken. Die Folge: Das Rattenrennen auf die kleineren Städte beginnt. Weil das Geld irgendwohin muss, sind plötzlich sogenannte D-Städte wie Lüdenscheid im Sauerland oder Aurich in Ostfriesland gefragt. In solchen entlegenen Gegenden stiegen die Preise im vergangenen Jahr um acht Prozent.

Wer auf den Zug in die Provinz aufspringen möchte, muss jedoch genau hinschauen. Denn mit Quadratmeterpreisen von 900 bis 1500 Euro erscheint zwar jede Eigentumswohnung erschwinglich. Doch entscheidend ist, welche Miete auf Dauer erzielt werden kann. Und das hängt von der Wirtschaftskraft und dem Einkommen vor Ort ab.

Mieten können mit Kaufpreisen nicht mithalten

Reiner Braun, Vorstandsmitglied des Beratungsunternehmens Empirica, warnt deshalb regelmäßig vor Preisblasen. "Mieten und Kaufpreise wachsen in 199 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang", sagt der Experte. Vor drei Jahren habe es nur halb so viele Städte mit der Gefahr überschießender Preise gegeben.

Engel & Völkers hat detailliert aufgelistet, wie hoch der sogenannten Mietvervielfältiger in den wichtigsten Städten ausfällt, also das Verhältnis aus Kaufpreis und aktueller Mieteinnahme pro Jahr. In den Metropolen müssen in der Regel mehr als 20 Jahresmieten für den Kauf gezahlt werden. In vielen kleineren Städten dagegen liegt diese Quote deutlich niedriger.

Für die Marktexperten lautet die Schlussfolgerung: "Wer sein Kapital sicher anlegen will, kauft in guten und sehr guten Lagen, wer Geld verdienen will oder muss, weicht in die mittleren und einfachen Lagen aus." Ein kurzer Überblick über die Regionen im Einzelnen.

Die wichtigsten Städte nach Region

Nord: In Hamburg sind die Quadratmeterpreise in den guten Lagen seit 2014 um rund 16 Prozent gestiegen. Wohnungskäufer müssen das 23-Fache der Jahresnettokaltmiete bezahlen. Sogar in Hannover und Kiel gibt es hohe Preisausschläge. "Steigende Verkaufszahlen wurden in Bremen und in der überwiegenden Zahl der kleinen D-Standorte wie Bremerhaven, Leer oder Lingen registriert", stellen die Experten von Engel & Völkers fest. Immerhin liegt der Mietfaktor in Lingen oder Papenburg noch unter zwölf.

(Foto: Infografik Die Welt)

Ost: Was den Mietenfaktor angeht, hat Berlin mittlerweile zu München aufgeschlossen, wenn auch auf niedrigerem Preisniveau. Mangels Gelegenheiten weicht die Käuferkarawane auf Städte wie Rostock oder sogar Halle aus – bis vor Kurzem eine Art No-go-Area für Immobilieninvestoren. Jetzt ist bei Engel & Völkers plötzlich von "interessanten Rendite-Risiko-Profilen" im Osten die Rede. Auf Erfurt und Jena gab es 2015 einen regelrechten Run. Der Mietenfaktor stieg dort um mehr als 15 Prozent. Ralf Oberänder von Engel / Völkers Commercial in Leipzig/Halle, fasst zusammen: "In der Wachstumsregion Leipzig/Halle/Chemnitz lassen sich bei Anlageimmobilien durchaus Renditen von bis zu zehn Prozent erzielen."

Nicht in dieser Liste, weil noch zu günstig: Halle an der Saale. (Foto: Infografik Die Welt)

Süd: München ist ausverkauft. Im Jahr 2014 verzeichneten die Experten lediglich 157 verkaufte Objekte. 2015 dürfte es nicht viel lebendiger gewesen sein. Selbst in Nürnberg werden mehr Immobilien gehandelt, allerdings zu niedrigeren Preisen. Wer im Süden nach niedrigen Mietvervielfältigern sucht, wird kaum etwas finden.

(Foto: Infografik Die Welt)

West: Abgesehen von der Rheinschiene ist Nordrhein-Westfalen kaum im Fokus der überregional tätigen Anleger. Die Selbstnutzer sind deutlich in der Mehrheit. Auch deshalb stiegen die Mietfaktoren 2015 nur in wenigen Städten. Ähnlich wie in München ist das Angebot in der Landeshauptstadt Düsseldorf deutlich geschrumpft.

(Foto: Infografik Die Welt)

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