Aus Datenschutzgründen wird Ihre IP-Adresse nur dann gespeichert, wenn Sie angemeldeter und eingeloggter Facebook-Nutzer sind. Wenn Sie mehr zum Thema Datenschutz wissen wollen, klicken Sie auf das i.

Boom in Deutschland Warum sich Immobilien oft nicht mehr lohnen

Beim Anblick Ihrer Zinsen kommen die Tränen, eine Immobilie soll das Ersparte retten? Der Zug könnte abgefahren sein. Erstmals knackt der Immobilienmarkt in Deutschland die 200-Milliarden-Marke.

Die niedrigen Zinsen kurbeln das Geschäft mit Immobilien in Deutschland noch stärker an. Im vergangenen Jahr haben Wohnungen, Häuser und Grundstücke im Wert von insgesamt 200 bis 210 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt, geht aus Schätzungen der amtlichen Gutachterausschüsse hervor.

"Wir knacken erstmals die 200-Milliarden-Euro-Marke", sagte Peter Ache, Geschäftsstellenleiter des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse. Die Gutachterausschüsse erfassen alle Kaufverträge mit Immobilien im ganzen Land. Sie erheben seit dem Jahr 2007 bundesweite Zahlen.

Angesichts weiter gesunkener Zinsen sei damit zu rechnen, dass die Summe 2016 weiter steigt, sagte Gutachter Ache. Seit 2010 gehe es linear nach oben, 2015 seien die Kaufzahlen sogar noch ein bisschen stärker gestiegen.

Auch interessant: Deutschland probt den Aufstand gegen die EZB

Nicht für jeden rechne sich jetzt noch der Kauf, sagte Ache. "Im Hochpreissegment würde ich jetzt nichts kaufen, sondern abwarten." Die Gefahr einer Immobilienblase sehen die Ausschüsse noch nicht, einen weiteren Anstieg der Preise beurteilen sie jedoch skeptisch. "Wir beobachten mit Interesse und gespannt, was passiert, wenn die Zinsen ansteigen. Behalten dann die Immobilien ihren Wert?"

Zu den Trendstädten zählen demnach weiter Düsseldorf, Leipzig, München, Frankfurt, Hamburg und Berlin. Auch im Umfeld dieser Städte stiegen die Preise deutlich, hieß es. In Städten wie Hildesheim und Holzminden seien nun auch Steigerungen zu beobachten. "Auch in ländlichen Räumen sehen wir, dass die Preise anziehen. Die Leute finden in den Städten nichts mehr."

Ackerland ist deutlich teurer geworden

Weiter verteuert hat sich im vergangenen Jahr auch Ackerland, wie Ache sagte. Mancherorts sei es kaum günstiger als Gewerbeland. "Da können Sie ihre Kühe besser auf einer Gewerbefläche melken und haben gleich die volle Erschließung." Viele Bauern setze das unter Druck, weil die Pachten entsprechend steigen. Der Höhepunkt des Preisanstiegs bei Ackerland könnte aus Sicht der Arbeitsgemeinschaft im Westen jedoch erreicht sein. In Ostdeutschland seien weitere Aufschläge möglich.

Angesichts steigender Immobilienpreise kommt mancher Besitzer auf die Idee zu verkaufen. Ist dafür jetzt der richtige Zeitpunkt? Oder sollten Verkaufswillige abwarten, ob der Boom weitergeht? 

Es kommt auf die Lage an: sowohl auf die persönliche als auch auf die der Immobilie. Wer zum Beispiel in Städten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main oder München Eigentum besitzt, "hat sehr gute Chancen, ein dickes Plus zu machen", sagt "Finanztest"-Experte Jörg Sahr. Auch im Speckgürtel, also in Landkreisen im direkten Umfeld der großen Städte, kann ein Verkauf noch günstig sein. Gefragt sind außerdem Wohnungen und Häuser in fast sämtlichen deutschen Universitätsstädten.

Schwarmstädte ziehen junge Leute an

Diese sogenannten Schwarmstädte ziehen viele junge Leute an, die dringend Wohnungen brauchen, die Mieten werden steigen. Das werde "auch den Anstieg der Kaufpreise nochmals befeuern", heißt es im Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA).

Laut ZIA kosteten Eigentumswohnungen in Stuttgart im vergangenen Jahr fast 19 Prozent mehr als 2014, in Berlin waren es rund 14 Prozent mehr, in München fast 13 Prozent. Im Durchschnitt kletterten die Preise bundesweit um etwa 14 Prozent, berichten die Experten des Analysehauses Empirica. Dessen Daten basieren auf Angaben in Verkaufsinseraten – was nicht bedeutet, dass der Verkäufer den verlangten Betrag auch bekam.

Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen, der guten Beschäftigungslage und des weiter wachsenden Wohnraumbedarfs – auch aufgrund der deutlichen Zuwanderung – rechnen die Landesbausparkassen (LBS) mit einer Fortsetzung der hohen Nachfrage nach Immobilieneigentum. Ob es gelinge, die Preise weiter im Zaum zu halten, hänge letztlich davon ab, wie schnell die Neubautätigkeit auf die inzwischen nicht nur in Ballungsgebieten und Universitätsstädten sichtbaren Knappheiten reagiert, sagte LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann. Entscheidender Engpassfaktor sei dabei nicht die Investitionsbereitschaft, sondern vielmehr die Bereitstellung von Bauland.

Was tun mit all dem Geld?

Zahlen und Aussichten verlocken eigentlich zum Verkauf, zumal es angesichts rekordverdächtig niedriger Zinsen viele Interessenten geben wird. Für Eigentümer kann das Zinsniveau jedoch zum Problem werden. Denn was sollen sie mit dem Geld machen, das die Immobilie bringt?

"Will ich es für Weltreise, Auto, Rente einsetzen, ist es logisch, jetzt zu verkaufen", sagt Empirica-Vorstand Reiner Braun. "Habe ich sonst keine Alternative, könnte ich warten, ob der Preis weiter steigt."

Finanzberater Max Herbst aus Frankfurt/Main überlegt, ob es sinnvoll ist, in Aktien zu investieren, um später mehr zu erlösen als aus einem eventuell verschobenen Objektverkauf. Eine andere Möglichkeit wäre, mit dem Erlös eine neue Immobilie zu finanzieren und zum Beispiel das selbst genutzte Einfamilienhaus mit großem Garten gegen eine schicke seniorengerechte Wohnung in der Stadt einzutauschen.

Die niedrigen Zinsen werden Eigentümern auch Kopfschmerzen bereiten, wenn auf ihrer zum Verkauf angebotenen Immobilie noch eine Hypothek lastet. Denn dann spielt die Bank mit: Sie wird eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, damit der Kreditnehmer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag aussteigen kann. Weil in Altverträgen meistens deutlich höhere Zinssätze stehen, als sie zurzeit marktüblich sind, kann diese Art Schadenersatz teuer werden. Deshalb kommen schnell erhebliche Beträge zusammen.

Das Finanzamt kassiert mit

"Finanztest"-Experte Sahr rechnet das an einem Beispiel vor: Die Restschuld liegt bei 100.000 Euro, der Kreditvertrag läuft noch fünf Jahre, der Zinssatz beträgt 4,0 Prozent, die Monatsrate 600 Euro. Heraus kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 17.000 Euro oder umgerechnet 17 Prozent des noch offenen Darlehensbetrags.

Je nach Vertrag können Sondertilgungen oder spezielle Kündigungsfristen den kostspieligen, vorzeitigen Ausstieg abfedern. Die Vorfälligkeitsentschädigung bestreiten Immobilienbesitzer in der Regel aus dem Verkaufserlös – sie haben also am Ende nicht die ganze Summe auf dem Konto.

Neben der Bank kassiert häufig das Finanzamt mit. "Wer eine Mietwohnung kauft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss darauf Steuern zahlen", erläutert die Leiterin der Abteilung Steuerrecht bei der Bundessteuerberaterkammer, Claudia Kalina-Kerschbaum.

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers. Sein Gewinn bleibt jedoch steuerfrei, wenn seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergingen. Für Selbstnutzer, die seit Kauf oder Fertigstellung der Immobilie ausschließlich in diesen eigenen vier Wänden gewohnt haben, bleibt der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Auch die Zehnjahresfrist greift nicht.

Das Gleiche gilt für Wohnungen und Eigenheime, "die zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Lebte jemand vor dem Kauf als Mieter in derselben Wohnung, gilt das nicht als Zeit der Selbstnutzung, so Kalina-Kerschbaum. Zu guter Letzt hält auch das Grundbuchamt die Hand auf. Die dort bestehende Grundschuldeintragung muss gelöscht werden.

Aus Datenschutzgründen wird Ihre IP-Adresse nur dann gespeichert, wenn Sie angemeldeter und eingeloggter Facebook-Nutzer sind. Wenn Sie mehr zum Thema Datenschutz wissen wollen, klicken Sie auf das i.

 
Artikel kommentieren

Bitte loggen Sie sich ein, um Kommentare zu schreiben.

Login

Artikel als "Nickname" kommentieren:

Noch 800 Zeichen

Leserkommentare ()
Weitere Kommentare anzeigen ()
 
 
 
Mehr Artikel aus dem Ressort Wirtschaft
Fußgänger in München. Die bayerische Landeshauptstadt hat im IW-Städteranking die Nase vorn.
"München ist außergewöhnlich"
Deutschlands beste und teuerste Großstadt
Der Deutsche Aktienindex (DAX) zeigt die Wertentwicklung der größten deutschen Unternehmen. Foto: Frank Rumpenhorst/Illustration
Börse in Frankfurt
DAX: Schlusskurse im XETRA-Handel am 29.09.2016 um 17:56 Uhr
Seit Jahrzehnten streitet Donald Trump mit «Forbes» um die Höhe seines Vermögens. Foto: Michael Reynolds
800 Millionen Dollar Schwund
Trump rutscht in "Forbes"-Reichenliste ab
Gegenüber August stiegen die Verbraucherpreise insgesamt um 0,1 Prozent. Foto: Marius Becker
Teuerungsrate bei 0,7 Prozent
Inflation zieht auf niedrigem Niveau an
Ein Mitarbeiter eines Pressenherstellers prüft Exzenterräder. Foto: Marijan Murat/Illustration
Wieder in Schwung
Maschinenbauer machen im August wieder bessere Geschäfte
Der Deutsche Aktienindex (DAX) zeigt die Wertentwicklung der größten deutschen Unternehmen. Foto: Frank Rumpenhorst/Illustration
Börse in Frankfurt
DAX: Kurse im XETRA-Handel am 29.09.2016 um 13:05 Uhr
Ein Lieferroboter im Einsatz. Foto: Rolf Vennenbernd/Illustration
15 Euro für Expresszustellung
Media-Markt testet Roboter zur Warenlieferung
Der Offshore-Windpark Butendiek liegt etwa 30 Kilometer vor der Insel Sylt. Foto: Daniel Reinhardt
Netzausbau muss Schritt halten
Mehr als doppelt so viel Windstrom aus der Nordsee
Nun will auch die Commerzbank massiv Personal kürzen.
Commerzbank streicht 9600 Jobs
Jede fünfte Vollzeitstelle fällt weg
Der private Konsum stützt die deutsche Konjunktur. (Themenbild)
Deutsche kaufen ein
Konjunkturprognose für 2016 deutlich angehoben
Die Commerzbank plant angesichts der schweren Branchenkrise den Wegfall von rund 7300 Vollzeitstellen. Foto: Frank Rumpenhorst
Reaktion auf Zinstief
Commerzbank will Tausende Stellen streichen
Lässt sich der türkische Präsident überzeugen? Der Zeitpunkt sei günstig, um in die Geschäfte der Deutschen Bank einzusteigen.
Türkei erwägt Deutsche-Bank-Einstieg
"Würde es Sie nicht glücklich machen?"
Die Arbeitslosenquote liegt derzeit bei 5,9 Prozent in Deutschland.
Bundesagentur für Arbeit
Arbeitslosigkeit fällt auf tiefsten Stand seit 25 Jahren
Credit Suisse - auch diese Bank war wegen des Verkaufs fauler Hypothekenpapiere ins Visier der US-Behörden geraten.
Schweizer Großbank will außergerichtliche Einigung
Credit Suisse verhandelt über Deal im US-Hypothekenstreit
Verbrennungsmotoren sind ein Auslaufmodell, finden die Grünen.
Vorstoß der Grünen
Ab 2030 sollen nur noch E-Autos zugelassen werden
Elektro-Volkswagen an einer Stromtankstelle. Foto: Sebastian Gollnow/Archiv
Reichweite soll steigen
Autohersteller feilen an nächster Elektroauto-Generation
Die Mitgliedstaaten der Opec liefern weltweit etwa ein Drittel des Rohöls und besitzen rund drei Viertel der bekannten Reserven.
Teure Richtungsänderung
Opec-Staaten beschließen die Öl-Drosselung
Ein Mitarbeiter einer Firma für Zeitarbeit wirbt um Fachkräfte. Foto: Christian Charisius/Archiv
Keine Trendwende in Sicht
Herbstaufschwung drückt Arbeitslosigkeit im September
Geldfach einer Ladenkasse: Das Wirtschaftswachstum in Deutschland könnte noch stärker ausfallen als bisher erwartet. Foto: Jens Büttner/Archiv
Konsum stützt die Wirtschaft
Institute: Moderates Wirtschaftswachstum und mehr Jobs
Seit Mitte 2014 sind die Ölpreise auf dem Rohstoff-Weltmarkt in einem langjährigen Tief. Foto: Larry W. Smith/Archiv
Finanzmärkte überrascht
Opec will mit Fördergrenze Ölpreis hochtreiben