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Baumängel Pfusch am Bau - so wehren Sie sich

Ein Haus zu bauen, ist kein billiges Vergnügen. Besonders ärgerlich wird es, wenn dann auch noch Schäden auftreten. Bauherren sollten deshallb stets auf dem neuesten Stand der Arbeiten sein.

Diese Zahl erschreckt jeden, der vorhat, ein Haus zu bauen oder eine Neubauimmobilie zu kaufen: Im Durchschnitt finden sich in jedem Bauvorhaben 18 Baumängel, so das Ergebnis einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbunds (BSB) und des Instituts für Bauforschung Hannover (IFB). Es handelt sich bei diesen Baumängeln nicht um Lappalien oder kleinere Schönheitsmängel, die leicht zu verschmerzen sind – ganz im Gegenteil, der Pfusch am Bau hat existenzielle Bedeutung: So wurden auch statische Baumängel in der Dachkonstruktion festgestellt, Fenster, Türen und die Dämmung waren mangelhaft, der Schallschutz nicht ordnungsgemäß erbracht, außerdem waren instabile Bauelemente z. B. bei Türen und Fenstern zu beklagen – insgesamt also eine Liste der Schrecklichkeiten, die kein Bauherr hinnehmen muss.

Pfusch am Bau: Probleme von Anfang an

Viele Baumängel, die später zum Streit zwischen Bauträgern, Architekten und Bauherren führt, ließen sich bereits dadurch vermeiden, dass der Bauherr den Bauverträgen selbst mehr Bedeutung zumisst. Die Bauunternehmen und Handwerker selbst spielen die Bedeutung der Verträge oft herunter – Tatsache ist jedoch: Die Berechtigung von Mängelrügen wegen Pfuschs am Bau wird immer auch am Vertragswerk gemessen. Eindeutige Regelungen, klare Formulierungen und abschließend formulierte Leistungskataloge bringen den Bauherren auf die sichere Seite.

Baumängel: Kontrolle während der Bauphase entscheidend

Mit der Suche nach Baumängeln sollten Bauherren und Immobilienkäufer niemals bis zur Abnahme des Hauses warten. Es ist in jedem Fall empfehlenswert, den Zustand des noch unfertigen Eigenheims schon während der Bauphase mehrmals ? am besten nach jedem größeren Bauabschnitt ? in Augenschein zu nehmen und dann auf vorhandene Baumängel zu überprüfen. Oftmals kann nämlich durch das frühzeitige Entdecken eines Fehlers der Schaden gering gehalten werden. Falls bei der Überprüfung ein Baumangel entdeckt wurde, sollte der Bauherr diesen anhand von Fotos dokumentieren, um ein Beweismittel in der Hand zu haben.

Im Rahmen einer Mängelrüge wird dann der Bauunternehmer aufgefordert, die festgestellten Baumängel zu beseitigen. "Hier sollte eine konkrete Frist gesetzt werden, in der die Baumängel behoben werden. Die Frist für die Mängelbeseitigung setzt der Bauherr nach eigenem, jedoch realistischem Ermessen fest", sagt Amal Khalil vom Verband Wohneigentum. Wenn die gesetzte Frist erfolglos verstrichen oder die Nacherfüllung aus andern Gründen fehlgeschlagen ist, stehen dem Bauherren mehrere Optionen offen: Selbstvornahme, Rücktritt oder Minderung. Gabriele Emmrich von der Verbraucherzentrale Sachsen-Anhalt erläutert: "Bei der Selbstvornahme kann der Besteller den Baumangel von einem anderen Unternehmer beseitigen lassen und die Kosten nach Paragraph 637 Abs. 1 BGB ersetzt verlangen."

Die Bauabnahme sorgfältig angehen

Ein ganz entscheidender Termin im Rahmen eines jeden Bauvorhabens ist die Bauabnahme. Denn mit erfolgreicher Bauabnahme kehrt sich die Beweislast für Baumängel um. Das bedeutet, der Bauherr muss ab diesem Zeitpunkt nachweisen, dass entdeckter Pfusch am Bau auf eine unzureichende Leistung des Bauunternehmers zurückzuführen ist. Vorher liegt die Beweislast beim Bauunternehmen. Amal Khalil empfiehlt daher: "Bei der Bauabnahme sollte ein umfassendes Protokoll erstellt werden, das auch eventuelle Baumängel festhält." Sollten wesentliche Mängel am Neubau festgestellt werden, hat der Bauherr das Recht, die Abnahme zu verweigern. "Bei der Frage, ob ein Mangel wesentlich ist, spielt es übrigens keine Rolle, ob der Mangel mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann. Hier kommt es ausschließlich darauf an, wie sich der Baumangel auf das Werk auswirkt", so Verbraucherschützerin Gabriele Emmrich. Als Laie ist es auf jeden Fall ratsam, einen erfahrenen Sachverständigen bei der Bauabnahme hinzuzuziehen. Denn nicht alle Baumängel lassen sich mit bloßem Auge erkennen.

Nach der Bauabnahme entdeckte Baumängel

Aber auch Pfusch am Bau, der erst nach der Abnahme auftritt, muss niemand einfach hinnehmen. Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) kann ein privater Bauherr noch bis zu fünf Jahre nach Abnahme der Immobilie Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln geltend machen. "Auch nach der Abnahme und Fälligkeit des Werklohnes muss der Besteller nicht immer den vollen Werklohn zahlen. Liegt ein Baumangel vor, hat der Besteller ein Leistungsverweigerungsrecht. Er kann einen Betrag mindestens in Höhe des Doppelten der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten zurückbehalten und muss nur den restlichen Werklohn zahlen", sagt Gabriele Emmrich.

Wenn der Bauherr, während die fünfjährigen Gewährleistungsfrist noch läuft, Pfusch am Bau feststellt, sollte er keinesfalls auf eigene Faust versuchen, den Fehler zu beheben. Sonst kann es nämlich passieren, dass sich der Bauunternehmer später darauf beruft, dass der Mangel erst durch das unfachmännische Nachbessern des Bauherren entstanden ist oder verschlimmert wurde. Bei nachträglich entdeckten Baumängeln besteht zusätzlich auch die Gefahr, dass das Bauunternehmen inzwischen Insolvenz angemeldet hat. Um sich vor dem Insolvenzrisiko zu schützen, kann eine sogenannte Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft in den Vertrag aufgenommen werden. Falls der Bauträger insolvent ist, muss dann die bürgende Bank oder Versicherung zahlen, wenn Pfusch am Bau festgestellt wird.

Einen unabhängigen Bauleiter beauftragen

Der Bauherr kann sich viel Ärger und Stress mit möglichem Pfusch am Bau von vornherein ersparen, wenn er einen vom Bauunternehmen unabhängigen Architekten oder Ingenieur mit der Bauleitung beauftragt. Die Kosten für einen solchen Sachverständigen zahlt der Bauherr zwar aus eigener Tasche, doch das Honorar von meist einem Prozent der Bausumme ist gut angelegt, wenn Baumängel frühzeitig entdeckt werden und vom Handwerker oder Bauträger vor der Abnahme beseitigt werden müssen.

Ein weiteres Plus für den Bauherren: Der Bauleiter haftet dem Bauherren auch zusätzlich zum Bauunternehmer für Pfusch am Bau, den er bei ordnungsgemäßer Durchführung seiner Tätigkeit hätte erkennen und verhindern müssen.

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