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Schimmel in der Wohnung Wann ist eine Mietminderung zulässig?

Schimmelbefall in der Wohnung führt oft zu Konflikten. Denn Mieter und Vermieter weisen sich gegenseitig die Schuld zu. Der Mieter kann die Miete mindern - doch was muss er hierbei beachten?

Es ist einfach nur eklig: Die Wände in der Wohnung sind feucht, sie riechen modrig-muffig, und in den Ecken breiten sich dunkle Flecken aus - Schimmelbefall ist nicht nur für Auge und Nase unangenehm, er kann sogar ein Risiko für die Gesundheit sein.

"Der Mieter ist verpflichtet, diesen Schaden unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen", sagt der Siegener Fachanwalt für Mietrecht, Frank Baranowski. Er rät dazu, von den betroffenen Stellen Fotos zu machen - sie sind später unter Umständen wichtige Beweismittel.

"Grundsätzlich kann der Befall von Schimmelpilzen ein Mietmangel sein", erklärt Petra Uertz vom Verband Wohneigentum mit Sitz in Bonn. Das muss der Mieter nicht hinnehmen. "Er kann die Beseitigung der Schäden verlangen und je nach Ausmaß der Beeinträchtigung auch die Miete kürzen", betont Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Eine solche Mietminderung liegt bei maximal 20 Prozent. Doch Vorsicht: Stellt sich heraus, dass der Mieter den Schimmelbefall selbst verursacht hat, darf er die Miete nicht mindern.

Auch interessant: Wer viel zu wenig Miete verlangt, ist selbst schuld

Die Ursache für Schimmelbildung ist fast immer eine erhöhte Feuchtigkeit in den Wohnräumen. "Denn Schimmelpilze brauchen Feuchtigkeit zum Wachsen", erläutert Uertz. Das Verhalten des Mieters kann dazu einen Beitrag beitragen. Denn durch Kochen, Duschen, Wäschetrocknen und Blumengießen wird viel Luftfeuchtigkeit produziert. Werden die Räume dann nicht regelmäßig gelüftet und außerdem unzureichend beheizt, dann ist das Risiko hoch, dass ein Schimmelpilz entsteht - dann muss der Mieter für den Befall haften.

Doch die Nässe kann auch durch Mängel am Gebäude eindringen - etwa durch Risse im Mauerwerk, defekte Dächer oder unentdeckte Rohrbrüche im Haus. In solchen Fällen ist der Vermieter für den Schaden verantwortlich.

Die Frage, wer die Kosten für die Sanierung übernehmen muss, führt häufig zu Streit zwischen Mietern und Vermietern. Baranowski rät deshalb: "Mieter und Vermieter sollten vor Ort die möglichen Ursachen des Schimmelbefalls klären und alles protokollieren." Sind sich beide Seiten nicht einigen, wer schuld ist, sollten Mieter keinesfalls auf eigene Faust die Miete mindern.

Auch interessant: Die fünf häufigsten Irrtümer im Mietrecht

Denn wenn der Wohnungsnutzer die Miete kürzt, doch später stellt sich heraus, dass er für den Schimmel verantwortlich ist, darf der Vermieter ihm nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs fristlos kündigen. Mieter können sich beraten lassen: In einem solchen Fall sind der örtliche Mieterverein, die Verbraucherzentralen oder ein Fachanwalt Ansprechpartner.

Die Ursache für den Pilzbefall kann oft nur ein ausgewiesener Experte feststellen, erklärt Uertz, zum Beispiel ein Bau- und Energieberater oder ein Baubiologe. Um das Ausmaß des Schadens und das gesundheitliche Risiko einzuschätzen, misst er die Raumluft und analysiert Proben der befallenen Stellen im Labor. Wenn sich Mieter und Vermieter auch trotz des Gutachtens nicht einig werden, müssen sie vor Gericht klären, wer die Kosten für die Beseitigung des Schadens übernimmt.

"Bei einem Prozess steht primär der Vermieter in der Pflicht, zu beweisen, dass der Schimmelbefall nicht auf Mängel am Gebäude zurückzuführen ist", erläutert Baranowski. Hat der Vermieter einen Baumangel ausgeschlossen, dann muss der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten konkret darlegen. In aller Regel entscheiden die Richter nach Anhörung von Sachverständigen.

Informationen vom Umweltbundesamt zum Schimmelbefall

Ist das Gebäude frei von Mängeln, kann der Mieter dazu beitragen, dass sich in der Wohnung kein Schimmel bildet. "Entscheidend ist richtiges Lüften und Heizen, dazu ist der Mieter verpflichtet", sagt der Siegener Fachanwalt für Mietrecht, Frank Baranowski. Vorübergehendes Kippen der Fenster genügt nicht, denn dabei findet kein ausreichender Luftaustausch statt.

Stattdessen sollte der Mieter mehrmals am Tag Stoßlüften - also circa fünf bis zehn Minuten alle Fenster aufmachen. Je kälter es draußen ist, desto kürzer sollte der Mieter lüften.

Nach dem Baden oder Duschen gilt: "Der Wasserdampf darf sich nicht gleichmäßig in der Wohnung verteilen", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Wichtig ist auch die Temperatur in den Räumen - nach seinen Angaben sollte sie bei 20 bis 22 Grad liegen.

Mieter können zusätzlich für eine ausreichende Luftzirkulation sorgen, empfiehlt Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin beim Verband Wohneigentum: Große Schränke sollten sie beispielsweise nicht direkt an eine Außenwand stellen - denn die Wand kühlt leichter aus. Kann die Luft nicht zirkulieren, bildet sich dort leichter Schimmel. "Ein Abstand von fünf bis zehn Zentimetern zwischen großen Möbeln und der Außenwand ist ratsam."

Uertz hat noch weiteren Tipp: Wenn sich die Sanierungsarbeiten verzögern - aus welchen Gründen auch immer -, können Mieter befallene Flächen übergangsweise reinigen, wenn sie glatt und nicht zu groß sind. Zum Desinfizieren eignet sich zum Beispiel Ethanol, das 70- bis bis 80-prozentiges Ethylalkohol enthält. Mieter schützen sich vor aufwirbelnden Schimmelpilzsporen, indem sie dabei Staub vermieden und mit Handschuhen und gegebenenfalls Mundschutz arbeiten.

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